[2025년 6월 28일부터 시행] 수도권·규제지역 6억 초과 주담대 제한, 누가 어떻게 영향받을까?

 

 

 

 

지난 2025년 6월 28일부터, 수도권과 일부 규제지역에서

주택담보대출(주담대) 관련 규제가 대폭 강화된다는 소식이 발표되었습니다.
이번 대책의 핵심은 주택 구입 시 받을 수 있는 대출 한도를 '6억 원'으로 제한하는 것으로,
소득이나 담보가 아무리 충분해도 그 이상은 대출이 불가능해졌습니다.

이러한 변화는 단순한 수치 제한을 넘어, 실수요자와 투자자 모두에게 직접적인 영향을 주는 정책인데요.
전입 의무, 생애최초자 혜택 축소, 다주택자 대출 금지 등도 함께 시행되면서
그동안의 ‘대출 중심 주택 매입 전략’은 큰 조정을 피할 수 없게 되었습니다.

이번 글에서는 새롭게 시행되는 규제 내용을 쉽고 정확하게 정리 해드리고,
어떤 지역이 대상이며, 누가 영향을 받는지,
그리고 앞으로 우리가 어떻게 준비해야 하는지까지 차근차근 적어 내려가보도록 할게요.

 

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📑 목차

1. 2025년 6월 28일부터 바뀌는 주담대 규제, 어떤 내용인가요?
2. 수도권·규제지역 주담대 6억 상한제, 누구에게 적용되나요?
3. 생애최초 LTV 축소, 전입 의무 강화도 함께 시행됩니다
4. 왜 이런 정책이 나왔을까요? 실수요자도 준비가 필요합니다
5. 마지막으로, 실거주자와 투자자에게 주는 시사점

 

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1. 2025년 6월 28일부터 바뀌는 주담대 규제, 어떤 내용인가요?

2025년 6월 27일, 금융위원회를 비롯한 정부 부처가 합동으로 가계부채 관리 강화방안을 발표했어요.
가장 핵심적인 내용은 바로 수도권과 규제지역에서 주택을 구입할 때 받을 수 있는

주택담보대출(이하 주담대)의 한도를 6억원으로 제한한다는 것입니다.

쉽게 말하면,
아무리 담보가치가 높고, 소득이 충분해도
이제는 6억원 이상 주담대를 받을 수 없다는거죠.
적용 시점은 2025년 6월 28일부터이고, 이 날 이후 대출 신청 분부터 해당 된다고해요.

 

 

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2. 수도권·규제지역 주담대 6억 상한제, 누구에게 적용되나요?

 

이번 규제는 아래 두 가지 조건에 모두 해당될 때 적용됩니다.

1. 주택구입 목적의 주담대일 것
2. 해당 주택이 수도권 or 규제지역에 있을 것

즉, 전세자금 대출이나 생활자금 대출은 예외가 있고, 비수도권·비규제지역에서는 이 규제가 적용되지 않아요.
하지만 서울, 경기, 인천 전 지역은 전부 해당되고,

추가로 세종, 성남, 과천, 광명, 하남 등 일부 지역도 규제지역으로 지정되어 있어서

많은 분들이 영향을 받게 됩니다.

 

예를 들어,
10억짜리 서울 아파트를 구매한다고 하면,
이전에는 본인의 DSR(총부채원리금상환비율) 조건과 LTV(담보인정비율)에 따라

최대 7억~8억원까지도 대출이 가능했지만,
2025년 6월 28일부터는 무조건 6억원까지만 가능합니다.

 

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3. 생애최초 LTV 축소, 전입 의무 강화도 함께 시행됩니다

 

이번 대책은 단순히 ‘대출 한도 제한’에 그치지 않아요.
추가적으로 다음과 같은 규제들이 동시에 적용됩니다.

• 생애최초 주담대 LTV 상한 축소
   : 기존에는 생애최초 주택 구입자는 최대 LTV 80%까지 적용받았지만,
   👉 이제는 최대 70%까지만 가능해집니다.
• 실거주 요건 강화 (전입 의무)
   : 대출을 받으면 6개월 내 실거주 전입을 해야 하며,
   이를 이행하지 않으면 대출이 회수될 수 있어요.
   사실상 갭투자 금지조치라고 볼 수 있어요.
• 다주택자 주담대 전면 금지
   : 2주택 이상 보유자는 어떤 식으로도 주택구입용 주담대 신규 불가
   1주택자는 추가 주담대를 받기 위해선 기존 주택 처분 조건을 충족해야 합니다.

 

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4. 왜 이런 정책이 나왔을까요? 실수요자도 준비가 필요합니다

 

이 정책이 나온 이유는 단순해요.
가계부채가 너무 빨리 늘고 있기 때문이에요.
올해 들어서만도 주담대를 중심으로 매달 4~6조 원씩 대출이 급증했고,
정부는 ‘더 늦기 전에 강하게 틀어막자’는 취지로 이번 대책을 들고 나왔습니다.

특히나 금리가 낮아지기 시작하면서 시장에 유동성이 풀리는 조짐이 보이고,
서울을 비롯한 수도권 아파트 가격이 다시 꿈틀대는 상황이라
"지금 조치 안 하면 다시 폭등이 올 수 있다" 는 우려가 배경에 깔려 있어요.

다만, 이 규제가 실수요자에게도 부담을 주는 점은 분명해요.
10억 아파트를 사려면, 이제 대출 6억 받고 나머지 4억은 전부 자력으로 마련해야 하니까요.

있는 사람들이야 있겠지만... 없는 서민만 더 고달파지는건 아닐지.. 싶은 생각이 드네요..

 

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5. 마지막으로, 실거주자와 투자자에게 주는 시사점

 

정책 변화가 있을 때마다 항상 그러하듯,
그 파장은 실수요자와 투자자 모두에게 다르게 다가옵니다.

 

✔ 실거주자라면?

• 주택 구입 시기나 자금 계획을 재조정할 필요가 있겠죠.
• 6억원 이상 대출이 필요하다면, 시행 이전 대출 승인을 고려해야 하고요. (현실적으로 이건 이제 불가하고..)
• ‘전입 의무’나 LTV 축소 같은 요소도 미리 대비해야 합니다.

✔  투자자라면?

• 갭투자는 사실상 막혔습니다.
• 실거주 없이 전세 끼고 사는 방식은 이제 불가능에 가깝고,
• 추가 주택 구입은 ‘현금 100%’가 아니면 어려워질 거예요.

정책이라는 건 항상 누군가에게 유리하고, 누군가에겐 불리하게 작용하는 것 같아요.
어쨋든 중요한 건, 정부의 기조를 읽고 유연하게 대응하는 것이라고 생각해요.
이제 ‘빚내서 집사는 시대’는 점점 끝나가고 있는 것 같네요..

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🔖 마무리 요약

• 시행일: 2025년 6월 28일 (발표일: 25년 6월 27일)
• 수도권 및 규제지역 주택구입용 주담대 → 최대 6억원 한도
• 실거주 6개월 내 전입, 생애최초자도 LTV 축소 등 다양한 조건 동시 강화